Los Técnicos de Hacienda advierten de los

Además, Gestha señaló que el incremento de la participación cruzada entre los sectores inmobiliario y bancario, así como la salida a Bolsa de las grandes empresas inmobiliarias ha supuesto una “acumulación de riesgos” para el sistema financiero español vinculado a este tipo de operaciones. En los últimos años las inmobiliarias han protagonizado revalorizaciones por encima del 300%.

Los Técnicos de Hacienda aconsejan prudencia ante la “afluencia” de Ofertas Públicas de Venta (OPVs) en un momento en el que algunos analistas pronostican un posible “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria, aunque entienden que se trata de una vía de financiación y de encarar un futuro incierto, marcado por nuevas subidas de tipos –desde el 3,5% hasta el 4,25% estimado para este año-, la moderación del precio de la vivienda (+9,1%) y el anunciado próximo final del ciclo alcista del sector constructor.

En este sentido, los Técnicos de Hacienda avisan que los altos precios de los inmuebles han provocado una caída progresiva de la inversión extranjera en la adquisición de inmuebles en España, pasando de 7.072 millones de euros en 2003 a 6.650 millones en 2004; 5.538 millones en 2005, y 4.929 millones de euros en 2006, según datos del Banco de España. Este colectivo advierte que la “boyante” actividad que ha protagonizado el sector constructor español, alentada por los bajos tipos de interés y una fiscalidad que se trasladaba a los promotores vía precios, ha generado “riesgos financieros” que es necesario corregir con una “política fiscal más ajustada” e “iniciativas legislativas” que moderen las presiones sobre la demanda interna, ralenticen la escalada de precios y favorezcan el mercado de alquiler.

La vivienda: ¿un bien recaudatorio o un derecho constitucional

Los Técnicos de Hacienda denuncian que en los últimos diez años se han promovido determinadas políticas fiscales que han favorecido en exceso el desarrollo del sector constructor, obviando el principio recogido en la Constitución de facilitar a los ciudadanos el acceso a una vivienda digna. Este fin de semana, miles de personas, en su mayoría jóvenes, se manifestaron 'Por una vivienda digna' en distintas ciudades españolas para exigir medidas que les permitan acceder a una vivienda y protestar por los altos precios. En la actualidad, alrededor del 14% del PIB español tiene su origen en la construcción pero, según los Técnicos, esta riqueza no tiene su respuesta inmediata en la sociedad ya que el 61% de las familias no puede afrontar la compra de su vivienda. Además, la subida de tipos de interés mermará todavía más a lo largo de 2007 el poder adquisitivo de las familias españolas, cuya capacidad de endeudamiento se sitúa en máximos históricos. Actualmente, son necesarios dos años más de salario familiar para poder adquirir una vivienda y la entrada típica ha aumentado un 75% en los últimos cinco años.

Gestha considera que Hacienda ha impulsado en exceso las ayudas a la adquisición de vivienda en lugar de tratar, por un lado, de equilibrar los incentivos fiscales entre el alquiler y la compra y, por otro, de dotar de “plena seguridad jurídica” a la relación entre los propietarios e inquilinos con el fin de favorecer la ocupación de los pisos vacíos y estimular el mercado de alquiler. En la actualidad, el 85% de los inmuebles del mercado español se encuentran bajo el régimen de propiedad, mientras que en el extranjero se reparte a partes iguales entre propietarios e inquilinos. Además, casi cinco millones de personas se acogen anualmente a la deducción por adquisición de vivienda con financiación ajena, de los cuales cerca de un 82% dispone de una renta inferior a 30.000 euros al año.

Por el contrario, la cifra de viviendas vacías ha aumentado en España hasta casi los tres millones, lo que supone un 13,9% del total de las viviendas principales y secundarias. Gestha considera que la aplicación de una reducción fiscal del 50% para los arrendamientos de vivienda no ha servido para que una parte sustancial de los cerca de tres millones de viviendas vacías salgan al mercado de alquiler. A pesar de estos indicadores, los Técnicos de Hacienda entienden que cualquier “control fiscal o legal” tendente a obtener un efecto beneficioso en la reducción de los precios de la vivienda, debe ser tratado con la máxima prudencia y consenso con los operadores, porque puede causar también efectos negativos desde el punto de vista económico, como frenar el motor de la bonanza de la economía española.

Según Gestha, una caída en el precio de la vivienda de un 10% implicaría un descenso de ocho décimas en el ritmo de crecimiento del PIB, por lo que es aconsejable un aterrizaje del sector de la construcción suave y no traumático. En este sentido, los Técnicos de Hacienda señalan que la caída del 3% de los precios de la vivienda en Estados Unidos ha provocado la reciente inquietud de los mercados financieros internacionales ante el aumento de la morosidad en las hipotecas y el riesgo de contagio a otros sectores, alertados por el ex presidente de la Reserva Federal Alan Greenspan.

Iniciativas legislativas para mejorar la calidad de vida

Ante esta situación, Gestha emplaza a la Administración a desarrollar una “batería de iniciativas legislativas” que contribuyan a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos, por considerar que la vivienda en propiedad debe ser un bien de carácter preferente y no sólo una manifestación de la capacidad económica del contribuyente sometida a múltiples gravámenes. En primer lugar, los Técnicos de Hacienda proponen modificar la Ley de Haciendas Locales para permitir el recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas desocupadas en los Ayuntamientos que así lo acuerden, definiendo de forma objetiva el concepto de vivienda desocupada sujeta a recargo.

Asimismo, Gestha aboga por limitar los plazos de devolución de los préstamos hipotecarios -cada vez más amplios- no más allá del final de la vida laboral de las personas, ya que se incrementa desorbitadamente la carga financiera de las familias y se eleva de manera ostensible el riesgo de devolución, debilitando la seguridad del sistema financiero en su conjunto. El importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda pasó de 140.275 euros a final de 2006 a 144.000 euros en el primer trimestre de 2007. El plazo medio aumentó de 26 a 27 años.

Además, el colectivo de Técnicos plantea la necesidad de implementar políticas activas para el acceso a la vivienda habitual, no necesariamente en propiedad, sólo para aquellas personas que no posean (antes o después) otros inmuebles. También aboga por reanudar el debate social sobre la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF, que traslada este beneficio fiscal principalmente a los promotores y constructores de viviendas en forma de mayor precio de las mismas, respetando la situación de quienes ya compraron.

Asimismo, propone tomar en consideración la idea de promover un parque de viviendas públicas a desarrollar en terrenos públicos de manera que actúe como elemento regulador de la demanda y de los precios, tal y como existe en algunos países de nuestro entorno como Suiza o Francia.

Seis medidas para frenar las operaciones especulativas

Por otro lado, Gestha sugiere un paquete de medidas con el fin de frenar las operaciones especulativas en el sector inmobiliario. Entre ellas destaca, considerar como transmisiones especulativas de inmuebles todas aquellas que hayan permanecido en el patrimonio de la persona que transmite menos de tres años, siempre que no concurra una circunstancia objetiva que obligue al cambio de domicilio, calificando las ganancias derivadas de estas operaciones como renta general tributando dentro de la Base Imponible general al tipo resultante de aplicar la escala general del IRPF, y no al tipo mínimo actual del 18% como si fuera renta del ahorro.

Por otro lado, Gestha propone crear un Registro Administrativo de Contratos de Compraventa de Inmuebles de carácter secuencial, regulando la obligación a cargo de los promotores inmobiliarios de validar estos contratos en este registro, de tal manera que se anticipen las fuentes de información indirecta a disposición de la Agencia Tributaria a ese momento anterior a la escritura, pudiendo detectar así los “pases”. Según este colectivo, esta medida permitirá la obtención de información a efectos del control tributario y facilitará también el control de la legalidad de los contratos por la autoridad administrativa y la lucha contra cláusulas abusivas o la falta de cumplimiento de las garantías establecidas por la legislación respectiva. Además, esta medida redundaría también en beneficio del consumidor, desde el punto de vista de la seguridad jurídica de estos contratos privados, ya que la compraventa no se perfecciona hasta el otorgamiento de escritura pública.

Este registro administrativo podría centralizarse por los ayuntamientos, ya que son los primeros que conocen la existencia de nuevas promociones inmobiliarias al ser los que aprueban los proyectos y planes parciales presentados por los promotores, y disponen también de los servicios que mejor conocen y más habituados están a aplicar la legislación sectorial, al tener la mayor parte de las competencias en esta materia. Asimismo, los Técnicos de Hacienda consideran que debería establecerse para la persona que transmite una vivienda no terminada (y por tanto, sin escritura) la obligación de notificar de forma fehaciente al promotor esta operación. Este cambio de titularidad sería también comunicado por los promotores al Registro Administrativo de Contratos de Compraventa de Inmuebles.

En cuanto al fraude que puede derivarse si se declaran valores inferiores a los reales percibidos en la transmisión, Gestha propone que se apruebe el “valor único de referencia a precios de mercado” para liquidar todos los impuestos, no solo el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Se prevé que este valor único para todas las Administraciones y todos sus impuestos estará elaborado en 2008, y se está formando a partir de estadísticas y de una toma de datos directa y continua en el mercado.

La Dirección General del Catastro tiene en marcha un programa para contar con valores lo más próximos posibles al precio real de los inmuebles. Además, Gestha estima que las agencias inmobiliarias, que tanto han proliferado al calor del crecimiento de la actividad inmobiliaria, deberían estar sujetas a informar a la Administración Tributaria de las operaciones de intermediación en las que intervienen, al igual que lo están los notarios respecto de los documentos públicos que autorizan. Por otro lado, para evitar el fraude por IVA, Gestha propone lo que se conoce como “inversión del sujeto pasivo”, es decir, que sea el comprador quien ingrese el IVA en Hacienda, que se complementaría con una afección real del inmueble al pago del IVA. Finalmente, para atajar el fraude por IRPF o Impuesto sobre Sociedades, los Técnicos de Hacienda proponen establecer el deber de practicar algún porcentaje de retención a cargo del adquiriente, para asegurar que la persona que transmite su propiedad tributará por la ganancia patrimonial obtenida.

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Técnicos del Ministerio de Hacienda