La participación cruzada entre bancos e inmobiliarias y las OPVs, riesgos de la desaceleración

Gestha advierte de los

Gestha advierte de los
26/03/2007
El colectivo de Técnicos Financieros del Ministerio de Economía y Hacienda (GESTHA) alertó hoy de los "riesgos macroeconómicos y financieros" derivados de las tensiones existentes en el mercado inmobiliario español, caracterizado por los sobreprecios de la vivienda, la estimulación de una demanda ficticia, el endeudamiento histórico de los hogares y el aumento del riesgo crediticio con la excesiva ampliación de los plazos de los préstamos hipotecarios, superiores a los treinta años en algunos casos.
Adem?s, Gestha se?al? que el incremento de la participaci?n cruzada entre los sectores inmobiliario y bancario, as? como la salida a Bolsa de las grandes empresas inmobiliarias ha supuesto una "acumulaci?n de riesgos" para el sistema financiero espa?ol vinculado a este tipo de operaciones. ?En los ?ltimos a?os las inmobiliarias han protagonizado revalorizaciones por encima del 300%.

Los T?cnicos de Hacienda aconsejan prudencia ante la "afluencia" de Ofertas P?blicas de Venta (OPVs) en un momento en el que algunos analistas pronostican un posible "pinchazo" de la burbuja inmobiliaria, aunque entienden que se trata de una v?a de financiaci?n y de encarar un futuro incierto, marcado por nuevas subidas de tipos -desde el 3,5% hasta el 4,25% estimado para este a?o-, la moderaci?n del precio de la vivienda (+9,1%) y el anunciado pr?ximo final del ciclo alcista del sector constructor.

En este sentido, los T?cnicos de Hacienda avisan que los altos precios de los inmuebles han provocado una ca?da progresiva de la inversi?n extranjera en la adquisici?n de inmuebles en Espa?a, pasando de 7.072 millones de euros en 2003 a 6.650 millones en 2004; 5.538 millones en 2005, y 4.929 millones de euros en 2006, seg?n datos del Banco de Espa?a.

Este colectivo advierte que la "boyante" actividad que ha protagonizado el sector constructor espa?ol, alentada por los bajos tipos de inter?s y una fiscalidad que se trasladaba a los promotores v?a precios, ha generado "riesgos financieros" que es necesario corregir con una "pol?tica fiscal m?s ajustada" e "iniciativas legislativas" que moderen las presiones sobre la demanda interna, ralenticen la escalada de precios y favorezcan el mercado de alquiler.

La vivienda: ?un bien recaudatorio o un derecho constitucional?

Los T?cnicos de Hacienda denuncian que en los ?ltimos diez a?os se han promovido determinadas pol?ticas fiscales que han favorecido en exceso el desarrollo del sector constructor, obviando el principio recogido en la Constituci?n de facilitar a los ciudadanos el acceso a una vivienda digna. Este fin de semana, miles de personas, en su mayor?a j?venes, se manifestaron 'Por una vivienda digna' en distintas ciudades espa?olas para exigir medidas que les permitan acceder a una vivienda y protestar por los altos precios.

En la actualidad, alrededor del 14% del PIB espa?ol tiene su origen en la construcci?n pero, seg?n los T?cnicos, esta riqueza no tiene su respuesta inmediata en la sociedad ya que el 61% de las familias no puede afrontar la compra de su vivienda. Adem?s, la subida de tipos de inter?s mermar? todav?a m?s a lo largo de 2007 el poder adquisitivo de las familias espa?olas, cuya capacidad de endeudamiento se sit?a en m?ximos hist?ricos. Actualmente, son necesarios dos a?os m?s de salario familiar para poder adquirir una vivienda y la entrada t?pica ha aumentado un 75% en los ?ltimos cinco a?os.

Gestha considera que Hacienda ha impulsado en exceso las ayudas a la adquisici?n de vivienda en lugar de tratar, por un lado, de equilibrar los incentivos fiscales entre el alquiler y la compra y, por otro, de dotar de "plena seguridad jur?dica" a la relaci?n entre los propietarios e inquilinos con el fin de favorecer la ocupaci?n de los pisos vac?os y estimular el mercado de alquiler.

En la actualidad, el 85% de los inmuebles del mercado espa?ol se encuentran bajo el r?gimen de propiedad, mientras que en el extranjero se reparte a partes iguales entre propietarios e inquilinos. Adem?s, casi cinco millones de personas se acogen anualmente a la deducci?n por adquisici?n de vivienda con financiaci?n ajena, de los cuales cerca de un 82% dispone de una renta inferior a 30.000 euros al a?o.

Por el contrario, la cifra de viviendas vac?as ha aumentado en Espa?a hasta casi los tres millones, lo que supone un 13,9% del total de las viviendas principales y secundarias. Gestha considera que la aplicaci?n de una reducci?n fiscal del 50% para los arrendamientos de vivienda no ha servido para que una parte sustancial de los cerca de tres millones de viviendas vac?as salgan al mercado de alquiler.

A pesar de estos indicadores, los T?cnicos de Hacienda entienden que cualquier "control fiscal o legal" tendente a obtener un efecto beneficioso en la reducci?n de los precios de la vivienda, debe ser tratado con la m?xima prudencia y consenso con los operadores, porque puede causar tambi?n efectos negativos desde el punto de vista econ?mico, como frenar el motor de la bonanza de la econom?a espa?ola. Seg?n Gestha, una ca?da en el precio de la vivienda de un 10% implicar?a un descenso de ocho d?cimas en el ritmo de crecimiento del PIB, por lo que es aconsejable un aterrizaje del sector de la construcci?n suave y no traum?tico.

En este sentido, los T?cnicos de Hacienda se?alan que la ca?da del 3% de los precios de la vivienda en Estados Unidos ha provocado la reciente inquietud de los mercados financieros internacionales ante el aumento de la morosidad en las hipotecas y el riesgo de contagio a otros sectores, alertados por el ex presidente de la Reserva Federal Alan Greenspan.

Iniciativas legislativas para mejorar la calidad de vida

Ante esta situaci?n, Gestha emplaza a la Administraci?n a desarrollar una "bater?a de iniciativas legislativas" que contribuyan a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos, por considerar que la vivienda en propiedad debe ser un bien de car?cter preferente y no s?lo una manifestaci?n de la capacidad econ?mica del contribuyente sometida a m?ltiples grav?menes.

En primer lugar, los T?cnicos de Hacienda proponen modificar la Ley de Haciendas Locales para permitir el recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas desocupadas en los Ayuntamientos que as? lo acuerden, definiendo de forma objetiva el concepto de vivienda desocupada sujeta a recargo.

Asimismo, Gestha aboga por limitar los plazos de devoluci?n de los pr?stamos hipotecarios -cada vez m?s amplios- no m?s all? del final de la vida laboral de las personas, ya que se incrementa desorbitadamente la carga financiera de las familias y se eleva de manera ostensible el riesgo de devoluci?n, debilitando la seguridad del sistema financiero en su conjunto. El importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda pas? de 140.275 euros a final de 2006 a 144.000 euros en el primer trimestre de 2007. El plazo medio aument? de 26 a 27 a?os.

Adem?s, el colectivo de T?cnicos plantea la necesidad de implementar pol?ticas activas para el acceso a la vivienda habitual, no necesariamente en propiedad, s?lo para aquellas personas que no posean (antes o despu?s) otros inmuebles.

Tambi?n aboga por reanudar el debate social sobre la deducci?n por inversi?n en vivienda habitual en el IRPF, que traslada este beneficio fiscal principalmente a los promotores y constructores de viviendas en forma de mayor precio de las mismas, respetando la situaci?n de quienes ya compraron.

Asimismo, propone tomar en consideraci?n la idea de promover un parque de viviendas p?blicas a desarrollar en terrenos p?blicos de manera que act?e como elemento regulador de la demanda y de los precios, tal y como existe en algunos pa?ses de nuestro entorno como Suiza o Francia.

Seis medidas para frenar las operaciones especulativas

Por otro lado, Gestha sugiere un paquete de medidas con el fin de frenar las operaciones especulativas en el sector inmobiliario. Entre ellas destaca, considerar como transmisiones especulativas de inmuebles todas aquellas que hayan permanecido en el patrimonio de la persona que transmite menos de tres a?os, siempre que no concurra una circunstancia objetiva que obligue al cambio de domicilio, calificando las ganancias derivadas de estas operaciones como renta general tributando dentro de la Base Imponible general al tipo resultante de aplicar la escala general del IRPF, y no al tipo m?nimo actual del 18% como si fuera renta del ahorro.

Por otro lado, Gestha propone crear un Registro Administrativo de Contratos de Compraventa de Inmuebles de car?cter secuencial, regulando la obligaci?n a cargo de los promotores inmobiliarios de validar estos contratos en este registro, de tal manera que se anticipen las fuentes de informaci?n indirecta a disposici?n de la Agencia Tributaria a ese momento anterior a la escritura, pudiendo detectar as? los "pases".

Seg?n este colectivo, esta medida permitir? la obtenci?n de informaci?n a efectos del control tributario y facilitar? tambi?n el control de la legalidad de los contratos por la autoridad administrativa y la lucha contra cl?usulas abusivas o la falta de cumplimiento de las garant?as establecidas por la legislaci?n respectiva. Adem?s, esta medida redundar?a tambi?n en beneficio del consumidor, desde el punto de vista de la seguridad jur?dica de estos contratos privados, ya que la compraventa no se perfecciona hasta el otorgamiento de escritura p?blica.

Este registro administrativo podr?a centralizarse por los ayuntamientos, ya que son los primeros que conocen la existencia de nuevas promociones inmobiliarias al ser los que aprueban los proyectos y planes parciales presentados por los promotores, y disponen tambi?n de los servicios que mejor conocen y m?s habituados est?n a aplicar la legislaci?n sectorial, al tener la mayor parte de las competencias en esta materia.

Asimismo, los T?cnicos de Hacienda consideran que deber?a establecerse para la persona que transmite una vivienda no terminada (y por tanto, sin escritura) la obligaci?n de notificar de forma fehaciente al promotor esta operaci?n. Este cambio de titularidad ser?a tambi?n comunicado por los promotores al Registro Administrativo de Contratos de Compraventa de Inmuebles.

En cuanto al fraude que puede derivarse si se declaran valores inferiores a los reales percibidos en la transmisi?n, Gestha propone que se apruebe el "valor ?nico de referencia a precios de mercado" para liquidar todos los impuestos, no solo el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Se prev? que este valor ?nico para todas las Administraciones y todos sus impuestos estar? elaborado en 2008, y se est? formando a partir de estad?sticas y de una toma de datos directa y continua en el mercado. La Direcci?n General del Catastro tiene en marcha un programa para contar con valores lo m?s pr?ximos posibles al precio real de los inmuebles.

Adem?s, Gestha estima que las agencias inmobiliarias, que tanto han proliferado al calor del crecimiento de la actividad inmobiliaria, deber?an estar sujetas a informar a la Administraci?n Tributaria de las operaciones de intermediaci?n en las que intervienen, al igual que lo est?n los notarios respecto de los documentos p?blicos que autorizan.

Por otro lado, para evitar el fraude por IVA, Gestha propone lo que se conoce como "inversi?n del sujeto pasivo", es decir, que sea el comprador quien ingrese el IVA en Hacienda, que se complementar?a con una afecci?n real del inmueble al pago del IVA.

Finalmente, para atajar el fraude por IRPF o Impuesto sobre Sociedades, los T?cnicos de Hacienda proponen establecer el deber de practicar alg?n porcentaje de retenci?n a cargo del adquiriente, para asegurar que la persona que transmite su propiedad tributar? por la ganancia patrimonial obtenida.

GESTHA
Técnicos del Ministerio de Hacienda

Los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) forman el colectivo más representativo dentro del Ministerio y la Agencia Tributaria, al agrupar a 8.000 profesionales. En la actualidad, los Técnicos realizan estudios macroeconómicos de gran calado con el objetivo de conocer la realidad fiscal de nuestro país y conseguir una administración tributaria más eficiente y capaz de reducir el elevado volumen de economía sumergida, que alcanza el 24,6% del PIB. Por ello, Gestha participa activamente en importantes debates abiertos ante la opinión pública, como son las reformas tributarias, la lucha contra el fraude, el control del gasto y otros temas de actualidad. Más información: www.gestha.es